Vous voulez céder vos parts de SCI, ou racheter celles d’un associé ? Depuis l’été 2026, les formalités d’une cession de parts de SCI ont changé, et le budget avec elles. Voici, question par question, ce qu’il faut faire, dans quel ordre, et ce que cela coûte réellement.
Quelles sont les formalités d’une cession de parts de SCI depuis le 27 juin 2026 ?
Les formalités tiennent en quatre temps : obtenir l’agrément des associés si les statuts l’exigent, faire établir l’acte par un professionnel du droit, enregistrer la cession auprès des impôts, puis mettre à jour les statuts et le registre des bénéficiaires effectifs.
La grande nouveauté vient de la loi du 25 juin 2026 contre les fraudes fiscales et sociales. Son article 68 a créé l’article 1865-1 du Code civil : toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, ce qui est le cas de presque toutes les SCI, doit désormais être constatée par un acte notarié ou un acte contresigné par avocat. Le document rédigé entre associés, souvent à partir d’un modèle trouvé en ligne, ne vaut plus rien : il encourt la nullité, et l’administration fiscale refuse de l’enregistrer. Les cessions signées avant le 27 juin 2026 restent, elles, parfaitement valables.
Notaire ou avocat : qui choisir pour l’acte ?
Les deux actes ont exactement la même valeur juridique, et le choix dépend de la nature de l’opération. Si vous donnez vos parts, à vos enfants par exemple, le notaire est incontournable : les donations passent devant lui depuis bien avant cette réforme. Si vous vendez vos parts, l’acte d’avocat est la voie la plus directe : l’avocat vérifie les statuts, la clause d’agrément, le régime matrimonial du vendeur et la situation des emprunts, puis rédige et contresigne l’acte en attestant avoir éclairé chaque partie.
C’est sur ce terrain que le marché a évolué. Des plateformes juridiques fondées par des avocats, comme Actav, permettent aujourd’hui de faire établir l’acte entièrement en ligne : on y décrit son opération, on reçoit une estimation gratuite du budget, on choisit son avocat parmi des profils inscrits au barreau, et on négocie les honoraires directement avec lui avant le début de la mission. Le dossier se suit ensuite en ligne jusqu’à la signature électronique.
Combien coûte une cession de parts de SCI en 2026 ?
Le budget se compose de deux postes, et un seul se négocie. Les droits d’enregistrement, d’abord : 5 % du prix de cession pour une société à prépondérance immobilière, sans abattement, payés par l’acquéreur. Ce taux est fixé par la loi, personne n’y échappe.
Les honoraires de rédaction, ensuite, qui sont libres. En étude notariale ou en cabinet, la fourchette usuelle va de 1 500 à 3 000 euros selon la complexité du dossier. En ligne, les honoraires se révèlent souvent nettement plus légers, non pas parce que le travail juridique serait moindre, mais parce que la collecte des pièces, les relances et le suivi sont automatisés : l’avocat concentre ses heures sur la vérification et la rédaction, et le client ne paie que cela.
Comment se déroule la cession, étape par étape ?
Le parcours type prend quelques semaines, et la première étape conditionne tout le reste. Relisez d’abord la clause d’agrément des statuts : beaucoup d’anciens statuts imposent l’unanimité des associés, même pour une cession en famille, et prévoient un délai de réponse. Notifiez ensuite le projet aux associés et obtenez leur décision. Réunissez en parallèle les pièces : statuts à jour, origine de propriété des parts, état des emprunts et comptes courants, pièces d’identité et situations matrimoniales.
Vient alors la rédaction de l’acte par le notaire ou l’avocat, la signature, souvent électronique désormais, puis l’enregistrement fiscal dans le mois. Restent les formalités de clôture : mise à jour des statuts, dépôt au greffe et actualisation du registre des bénéficiaires effectifs.
Un dernier conseil de bon sens : annoncez les 5 % de droits dès la négociation du prix. C’est l’acquéreur qui les paie, et les découvrir au moment de signer fait rarement bon effet. Une cession bien préparée, dossier complet et agrément anticipé, se boucle sans accroc, et le nouveau formalisme devient ce qu’il devait être : une sécurité de plus, pas un obstacle.
